素人が中古住宅を購入するのは簡単じゃないと思う

  • 2019年3月17日
  • 2019年3月17日
  • 住まい
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「新築住宅は高いし中古住宅をさがしてみようか。」

今回はこんなことを考えている方向けの記事です。

日本の住宅市場は新築住宅優先で動いている

日本は新築住宅信仰がある、なんていう話を聞いたことがあるでしょうか。
かつて、日本は一億総中流と呼ばれた時代がありました。
(参照wikipedia)

当時は日本のほぼ全ての人が自分を世間の中間の層に位置している、と考えていた(考えさせられていた)という現在ではありえない時代です。

今の時代ではあって当たり前となったテレビ・冷蔵庫・洗濯機が一般家庭に普及したのがこの頃です。
当時は上流階級のみに許されてきたものが一般家庭に徐々に浸透していった時代で、自分の家を所有するということも徐々に当たり前と変化していった頃でした。

「一国一城の主は自分の家を所有していて当たり前」という考えを中流層に浸透させたのは、消費を拡大させるかという国の思惑があったのだろうと想像できます。
これはごく普通の人でも住宅という高価な買い物をすることができるように、国が住宅金融公庫(現:住宅金融支援機構)のような家を購入するためのシステム(住宅ローン)を構築したことでも明らかです。

その方策が成功し、普通の人が新築住宅を購入する事ができるようになりました。
それは日本の労働者の大半であるサラリーマンには、人生においての最大の目標の一つとなり、現代でも住宅を購入する事がライフプラン上最大のイベントといっても過言ではないのではないでしょうか。

日本の中古住宅市場は未成熟である。

上記の内容のように日本は住宅を新規で購入することが良しとされてきました。その結果、中古住宅についてはあまり重要視されませんでした。
今でこそ増えましたが当時は新築住宅に比べると中古住宅は優遇制度が少なかったため、どうしても新築の方がお得感がありました。
民間の不動産業者にしても、新築と比較すれば金額は下がり、引き渡し後の不具合発生の可能性も高いためどうしても新築の方に力が入ることでしょう。
そうした理由から日本は住宅といえば新築のことを指すのが当たり前となっていったのです。

ただし、将来的には市場は変わっていく可能性が高いと考えられます。
今現在はあちこちで建売住宅が建ち並んでいますが、今後日本は人口減少がほぼ確定しています。そうなると今と同じように家を建て続けても売る相手が居なくなります。
また、今は住まわれている住宅も空きが増えることも確定的でしょう。そう考えると新築の供給は少なくなり、中古住宅を購入することが当たり前となっていくのかもしれません。

素人には家の選定は難しいという話

近い将来、もしあなたが中古住宅購入を検討するとしたら、何を基準にするでしょうか。

立地・販売価格

立地や金額は当然気になりますよね。ただ、これは新築でも同じ事です。良い立地であるほど金額は高いのが当たり前となります。また、中古住宅であっても人気がある立地であるほど金額は下がりにくい傾向にあります。
中古住宅購入の場合、家にお金を出すというよりも、その下にある「土地」にお金を出すという意味合いが強いからです。

内装・間取り

では内装や間取りでしょうか。これは少し正解です。建築時期によって間取りや内装には流行廃りがあります。

例えば、昔は世帯当たりの人数が多かったため、部屋数を取る必要がありました。一昔前は6畳程度の部屋を多くして3DKや4DKといった具合の間取りが主流でした。
ただしそれは昔の話で、今は世帯当たりの人数が少なくなりました。
そのため、部屋数よりも一部屋当たりの広さが重視されるようになり、同じ広さの空間であれば3DKよりも2LDKという具合に需要が変わっていきました。

そういった理由から少し前の中古住宅を購入すると一見金額は安くなるかもしれませんが、使い勝手を良くするためのリフォームが必要になり、結果想定よりも多く費用が必要になる可能性があります。

設備

年数が経過した住宅の場合、付帯している水廻り等の設備も気になる要素ですね。
一度も設備を交換していない住宅だったりすると蛇口の根元から水が漏れていたり、お湯の温度が安定しないなど、近い将来交換が必要となる可能性が高くなります。
そうなると交換する設備によっては、何日も使用することができなかったり、想定外の出費を迫られるケースがありますので要注意です。
住宅設備の多くはおよそ10年から15年程度での交換が目安となります。

外装

建物の外観です。屋根や壁も年数が経過すると当然劣化します。
ぱっと見でキレイでも、目地の間に詰まっているコーキングと呼ばれるゴムのような柔らかい部分がヒビが入っていたり、塗装部分を触ると手に移ったりする(チョーキング)ようですとそこそこ外装が傷んでいると考えて良いでしょう。
また、外装も設備同様10年から15年程度で手を入れる方が良いとされており、それ以上放置すると建物の傷みは早くなるとされています。

当然ですが、外壁改修工事はその傷みに応じて上がっていきます。蛇口等の水廻りの設備よりも高額で、内容によっては金額が驚くほど跳ね上がっていきます。
中古住宅購入の際はこの外壁改修工事等を行った事があるかが購入の際に大事な要素となります。
ここを確認しないと購入後に改修工事をすることになり、大きな出費(100万円以上となる場合も多い)となる可能性があります。

普通の人には確認が難しい内容

これは普通の人には確認するのが難しい部分になりますが、設備の配管がどうなってるかも本当は気になる部分です。蛇口同様に配管も劣化していきますが、容易に交換することはできない部分です。
直線部分は平気でも直角に曲がった部分等は劣化すると地震等で破損する可能性があります。仮にそうなると漏水をおこし建物内部に大きな被害を受ける可能性があります。
また、漏水は破損箇所が特定することが難しい場合があり、場所を特定する間に被害が拡大する恐れもあります。

配管も蛇口のように簡単に交換できれば良いのですが、建物内部や床下、場合によっては簡単に交換できない場所を通っていることもありますので、対応するための費用が高額になる可能性もあります。

個人的にはこの配管がらみの漏水は一瞬の運で、当たってしまったら運が悪いと思い諦めるしか無いと考えています。
ただし、誰にでも発生する可能性のあることなので、それに対応する保険には入っておくべきでしょう。

おまけ

中古住宅購入の場合、新築の分譲住宅と比較して違うことがあります。
お隣さんなどの近所付き合いです。新規分譲であれば自分も含めた何世帯かの新参者がいることになりますが、中古の場合はそうではありません。
そうなると周りはすでにコミュニティが形成されているはずですので、そこに入り込んでいくのが苦手な人には少し辛いですね。ここが気になる方は中古住宅は避けた方が良いかもしれません。

いかがでしたでしょうか。中古住宅を購入する場合は新築住宅よりもさらに慎重に検討する必要があります。
ネットを通して簡単に情報を入手することはできますが、実際に現物をみてよく確認しないと思わぬ落とし穴にはまってしまうかもしれません。