リノベーション物件は素人泣かせ?本当に注意が必要なのは見えない部分である理由

  • 2019年6月9日
  • 2019年6月9日
  • 住まい
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予算はそれほど潤沢にあるわけではないけれど、綺麗で洒落た家や部屋には住みたい

こんな要望を満たすために、住宅会社や不動産業者はある特定の住宅やマンションを売りに出しています。

リノベーションという言葉、聞いたことはありますか?

今では割と通じるようになりましたが、建築や不動産関係の仕事でもしていない限り、リフォームとリノベーションの違いなんてあやふやなものです。

なんとなくリノベーションという言葉のほうが「お金をかけて部屋を直しました」くらいのニュアンスしかわからないという人もいるのでしょう。

では、リフォーム物件とリノベーション物件の違いとはどこにあるのでしょうか。

そもそもリノベーションとは

そもそもリノベーションとは何でしょうか。

リフォームは古くなってしまった住宅やマンションの一室を、売り出し(又は貸出)当初のように小綺麗にするために行う工事です。
現状復旧工事とも呼ばれ、イメージ的には当初の状態に戻すといったニュアンスに近いです。

そしてリノベーションとは設備や部屋の内装等を元のグレード以上のものやり替える工事の事を指します。

例えばではありますが部屋の内装を直す際にこのようなことを行ったりします。

  • 需要の少なくなった間取りを変更して需要の多いタイプの間取りに変更する(例:2K→1LDKなど)
  • 単調な白地の壁紙だけだったものを、壁の一部もしくは全面を色味のある壁紙(アクセントクロス)に変更して部屋の雰囲気を変更する。
  • キッチンや洗面台といった住宅設備のグレードを上げる
  • 内装の古臭さを消すために、全体的にモダン(現代的)な雰囲気にする。

一般的には上記のような工事を組み合わせて全面改装をした物件をリノベーション物件と呼んでいることが多いのですが、このリノベーションという言葉に厳密な定義はありません。
部屋の内装が全体的に小綺麗になっていて、設備のグレードが上がっていればリノベーション物件として紹介していることが多いようです。

リノベーション物件のメリット

リノベーション物件のメリットは何といっても金額にあります。

賃貸・分譲・戸建てといずれの物件であっても、新築と比較すれば割安でキレイでお洒落な部屋に住むことが可能です。
また、いくら中をキレイにしているとはいえ、中古物件であることには変わりはありません。
そのため新築物件と比較しても引けを取らないよう、入居者や購入者の選択肢に入るための工夫が練られている物件がほとんどだと言えます。

その工夫とは値段かもしれませんし、間取りやデザインの工夫かもしれません。
住宅設備をより充実させることによって他物件との差別化を図っていることもあるでしょう。

いずれにしても新築物件と一緒に並べられても負けないくらい、魅力ある物件に仕上げられています。

リノベーション物件のデメリット

さて、リノベーション物件には新築物件にはないデメリットがいくつかあります。
それは素人目には非常に分かりづらいものではありますが、そこを把握していないと後々後悔する可能性が高くなります。

リノベーション物件のデメリットを把握したうえで、それでも問題ないと考えられるようでなければ、選択するべき物件ではありませんのでよく検討しましょう。

部屋がどれだけキレイになっても築年数は変わらない

当たり前の事ですが、部屋の内装がどれだけ変わっても物件の築年数は変わりありません。それは躯体の構造や建物内の見えない部分の配管等は年数相応でしかないということです。

新築物件と比較して安いというのは、そのような部分での老朽化によるリスクがあるということです。そこを理解しておかないと後々痛い目を見ることがあります。

例えば分譲マンションや戸建のリノベーション物件を購入した場合、後々金額的な負担が増える可能性が高くなります。
賃貸や分譲・戸建問わず年数が経過した物件は、建物の維持管理のために外壁の改修工事をしなくてはいけません。

この外壁改修工事は目安として10年毎に行うと良いとされています。
※実際には10年で工事をすることはそう多くありません。実際にはもっと年数が経過してから考える人が多数です。
また、建物によって環境がことなるため、長い期間不具合が発生しない場合もあります。

外壁や雨どいなどの建物外部の劣化に対する費用は分譲であれば修繕積立金という形で毎月支払わなくてはなりません。
この修繕積立金はマンションの築年数が長くなってくると、当初設定されていた金額よりも高くされることが多いので、初めからそのつもりでいないといけません。

また、戸建であれば修繕積立金自体は存在しませんが、自分自身で修繕用のお金をある程度確保しておかなければ危険です。
雨漏りや設備の不具合は突然起こるものです。金銭的な余裕がなければ急に起こった不具合に対処できず、より問題が大きくなっていきます。

ちなみに、賃貸物件であれば一見建物の不具合は他人事のような気がしてしまいますが、必ずしもそうではありません。
自分の部屋に被害や不具合が出た場合はオーナー(もしくは管理会社)に協力する必要性があります。

金銭的な負担はありませんが、多くの時間を取られることとなり精神的な負担を強いられることとなるでしょう。
オーナーの考え方によっては見舞金のようなものを貰える可能性はありますが、失った時間を考えるとやはりマイナスでしょう。

築年数に応じて上がる漏水被害を受ける可能性

築年数が上がれば給水・排水問わず配管や設備が劣化していきます。
これはどのような物件でも変わりがありません。そして、築年数が上であれば上であるほどその可能性は上昇していきます。

リノベーション物件は部屋の中は確かに見違えるような変貌を遂げているかもしれません。

しかし、見えない部分の配管はそうではありません。配管というのは場所によっては交換のできない場所も存在します。建物の造りによっては躯体の中、コンクリートの中に埋め込まれている物も存在します。
(これについては基本的に交換はできません。絶対ではありませんが、作業的にも金銭的にもかなりの負担となります。)

また、躯体の中にある配管とまではいかなくても、構造的に交換が非常に困難である場合や、費用的な都合で見えない部分は手付かずということも少なくありません。
そのような場合は購入した買い手がそのリスクを引き受けることとなります。
(悪徳な会社でなければそれも含めた値付けになっているとは思いますが)

ちなみに、新築であっても劣化以外の理由での漏水に関する被害を受ける可能性はゼロではありません。それはどの物件でも同じです。
可能性だけで言えば、マンションの上階の住人が排水を詰まらせただけでも下の階へ漏水被害を発生させる可能性があります。

劣化によるもの以外での漏水被害を受けてしまった場合は運が悪かったと諦めるしかありません。

まとめ

いかがでしたでしょうか。
リノベーション物件のメリット・デメリットはまとめると以下の通りです。

メリット:金額が安い・デザインや間取りが今風・内装や設備が新しくなっている

デメリット:後からの支出が高い可能性がある・見えない部分の老朽に不安がある・漏水等の不具合が発生しやすい

リノベーション物件は金額的にはお得であることは間違いありません。
しかし、それなりの知識がないと後から損をする可能性がある物件です。

もし、リノベーション物件の購入したり借りる事を検討しているのであれば、よくデメリットを理解して話を進めましょう。

 

おまけ

下記の記事は以前に書いた記事です。
新たな賃貸物件へ入居した際に、起こりやすいトラブルについて書いたものですが、リノベーション物件についても入居時に同様のトラブルに遭う可能性があります。

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